Wichtige Punkte die bei einer Due Dilligence (Objekt-Check) geprüft werden sollten:

  • In Deutschland hat die Eintragung ins Grundbuch eine rechtsbegründende (konstitutive) Wirkung. In Spanien erfolgt der Eigentumsübergang durch den Vertrag, sogar durch einen privatrechtlichen (auch auf deutsch verfassten Vertrag – oder sogar mündlich!) Aber um den Eigentümerwechsel im Grundbuch vornehmen zu können muss ein notarieller Vertrag ( Escritura) vorgelegt werden.
  • Wenn Sie Ihren Ankauf notariell beurkundet haben, müssen Sie wissen, dass der spanische Notar nur für die „Beurkundung/Protokollierung“ zuständig ist. Die Einreichung im Grundbuch wird durch einen anderen Berufszweig, dem „Gestor“ vorgenommen. Er holt die Urkunde beim Notar ab, bezahlt die Steuer (OHNE Steuerbescheid, und beantragt die Unbedenklichkeitsbescheinigung) und sorgt für die entsprechenden Eintragungen und Registrierungen.
  • VOR Dem Kauf sollten Sie sich einen aktuellen Grundbuchauszug (nota simple) einholen lassen (was wir gerne für Sie tun.) Daraus erkennen Sie evtl. Rechte und Belastungen Dritter, die wert- oder nutzungsrelevant sein könnten. (Wegerechte, Niessbrauch, Leitungsrechte, Vorkaufsrechte, Optionsverträge, Mietverträge, etc.)
  • Beschaffung der Katasterreferenz (referencia catastral) und Vergleich mit den Daten im Grundbuch. Da gibt es sehr häufig Differenzen die zwingend vor dem Kauf gelöst werden sollten. Diese Kosten gehen VOR dem Ankauf zu Lasten des Verkäufers, danach können Sie diese nicht mehr reklamieren. Hier sind i.d.R. auch die ersten Hinweise auf nicht deklarierte / nicht legalisierte Bauelemente, wie Anbauten, Schwimmbäder, Garagen oder Carports.
  • Überprüfung der Grundstücksgröße und -grenzen – Vergleich zwischen Eigentumsregister und Kataster. (Lageplan)

Bevor Sie schriftlich oder mündlich etwas vereinbaren

Auch mündliche Verträge können nach spanischem Recht gültig sein!
vergewissern Sie sich über Folgendes (Objekt-Check):

  • Ist der Eigentümer allein verfügungsberechtigt oder gibt es Miteigentümer ( Kinder / Ehegatten / Niessbrauchberechtiten etc.) ?
  • Welche Schulden liegen vor? (Hypotheken, Handwerkersicherungen, Vollstreckungen, etc.
  • Sind Rechte / Belastungen zu Gunsten Dritter eingetragen? ((Wegerechte, Niessbrauch, Leitungsrechte, Vorkaufsrechte, Optionsverträge, Mietverträge, etc.)
  • Gemeindliche Bebauungspläne sollten überprüft werden, damit man weiss ob gesichertes Baurecht Damit Sie wissen ob Sie noch anbauen oder noch einen Pool errichtendürfen.
  • Bestehen von Miet- und Pachtverträgen hinsichtlich der Liegenschaft Steuerschulden, für die die Liegenschaft haftet.
  • Grundsteuer (IBI – Impusto sobre Bienes Inmuebles) mind. Der letzten 3 Jahre
  • Ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung noch gültig und gab es bauliche Veränderungen seit der letzten Ausstellung?
  • Bei Eigentümergemeinschaften: Was wurde in den letzten Versammlungen beschlossen? Was steht in den Statuten? Liegen Renovierungsplanungen vor? Welche Rücklagen sind gebildet ist und der Verkäufer auf dem laufenden mit seinen Beiträgen oder auch Sonderabgaben?
  • Kaufen Sie ein Grundstück mit Haus, sollten Sie Wert darauf legen, dass das Haus auch im Grundbuch eingetragen ist. Vollumfänglich, d.h. mit allen Nebengebäuden oder sonstigen baulichen Elementen im Grundstück.
  • Auch scheinbar nebensächliche Abreden, wie Renovierungsvereinbarungen, Schlüsselübergaben und Möbel, sollten schriftlich fixiert werden.
  • Bestehen Sie als Käufer auf dem umgehenden Abschluss eines notariellen Kaufvertrags (Escritura Publica de Compraventa) und Ihrer Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch, selbst wenn Ratenzahlungen vereinbart sind.
  • Wird ein im Bau befindliches, noch nicht fertig gestelltes Objekt vom Bauträger auf Raten gekauft, so ist seitens des Verkäufer der Nachweis zu erbringen, dass hinsichtlich der Ratenzahlung eine Versicherung oder Bankbürgschaft abgeschlossen worden ist. Sowie um Abklärung ob der Übertrag des Grundstückes schon vorab erfolgen kann.
  • Wenn Sie einen Neubau kaufen, lassen Sie sich die Baugenehmigung, die Bauendabnahme des Architekten / Gemeinde (final de Obra), die Beantragung auf Eintrag in Kataster und die Dezenal Versicherung zeigen, sowie die Bewohnbarkeitsbescheinigung.

Gerne helfen wir Ihnen bei der Beurteilung und Auswertung  dieser umfangreichen Punkte (den sogenannten Objekt-Check oder “Due Dilligence”), damit Ihr Traumhaus nicht zum Alptraum wird.

Die “Due Dilligence” kann natürlich auch eine Bewertung ihres Wunschhaus beinhalten, damit Sie auch das zahlen, was Ihre Immobilie in Spanien auch wirklich wert ist.

Nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf, um mehr Informationen zu erhalten.

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