Wer auf Mallorca eine Immobilie erwirbt oder besitzt, will diese mit seiner Familie in den Ferien oder als Dauerwohnsitz in Ruhe genießen. Bisweilen gibt es Störungen dieses Genusses, z.B. bei Bauschäden, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Finanzierungsproblemen und Vollstreckungen, die nicht ohne die Hilfe von ausgewiesenen Experten gelöst werden können. Häufig ist die Mitwirkung und der Rat eines Immobilien-Sachverständigen gefragt. Um den Lesern der TRAUMIMMOBILIEN einen Einblick in die Arbeit als Immobilien-Sachverständige zu geben, will ich mit diesem Beitrag einen Einblick in das umfangreiche Tätigkeitsfeld des Immobilien-Gutachters geben.

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Wertgutachten

Naturgemäß liegt der Schwerpunkt der Arbeit des Immobilien- Sachverständigen in der Erstellung von Wertgutachten. Das beginnt schon in der frühen Phase der Verkaufs- und Kaufentscheidung. Der Verkäufer will wissen, was seine Immobilie wert ist, mit welchem Preis er an den Markt gehen soll. Und der Käufer will wissen, ob die Immobilie, die ihn interessiert, den Preis wert ist, der verlangt wird. Dazu ist im Rahmen des Objekt-Checking ein ganzer Fragenkatalog abzuarbeiten: Wie ist die Grundbuchsituation? Welche Belastungen gibt es? Gibt es amtliche Maßnahmen gegen die Immobilie? Sind alle Gebäudeteile legal? Ist das Grundstück voll erschlossen, welche Maßnahmen stehen an?+

Will der Käufer den Kaufpreis oder einen Teil davon finanzieren, wird ebenfalls für die finanzierende Bank ein Wertgutachten verlangt. Aufgrund der derzeit sehr hohen spanischen und sehr niedrigen deutschen Hypothekenzinsen finanzieren viele deutsche Käufer mit einer deutschen Bank, die dann gern einen Immobilien-Sachverständigen mit der Erstellung eines Wertgutachtens beauftragt, der nach deutschen und spanischen Standards arbeitet.

Häufig wird auch von Gerichten im In- und Ausland ein Immobilien- Wertgutachten in Auftrag gegeben, z.B. bei Erbstreitigkeiten, in Scheidungsverfahren, bei Vollstreckungen und Versteigerungen oder bei der Übertragung einer Immobilie in das Betriebsvermögen einer Gesellschaft.

Ermittlung von Baumängeln und Schäden

Die Gutachtertätigkeit beschränkt sich nicht nur auf die Bewertung von Grundstücken, Gebäuden oder Außenanlagen. Häufig wird auch ein Gutachten benötigt, wenn es um Baumängel oder Bauschäden geht. Da gibt es Schäden durch aufsteigende Feuchtigkeit, aufgrund von undichten Dächern und beschädigten Rohrleitungen und mangelhafte Bauausführung. Der Sachverständige kann Lösungen aufzeigen und spricht auch mit Handwerksbetrieben und Versicherungen. Durch unsere lange Berufserfahrung, verfügen wir auch über ein Netzwerk von Fachleuten aus allen Gewerken, die nach besten aktuellen Standards und qualifiziertem Personal dem Bauherrn und Eigentümer zur Seite stehen.

Rechtliche Überprüfung der Immobilie und Legalisierungen

Baumängeln und Schäden

In Spanien kommt es häufig vor, dass die Angaben im Grundbuch und die Eintragungen im Kataster voneinander abweichen. Das liegt zum einen daran, dass das Kataster eine völlig andere Funktion in Spanien hat als in Deutschland und Grundbuch und Kataster erst seit 2002 mäßig miteinander kommunizieren, zum anderen daran, dass in Spanien viele Gebäude und Gebäudeteile – besonders im ländlichen Bereich – ohne Baugenehmigung errichtet und folglich auch nicht von den zuständigen Baubehörden abgenommen wurden. Diese Immobilien verfügen damit auch nicht über die notwendige Bewohnbarkeitsbescheinigung. Das kann für den gutgläubigen Käufer im Ergebnis sehr teuer werden. Und vieles kann letztendlich auch nicht mit Geld (Kosten für nachträgliche Genehmigung, Strafzahlungen) geregelt werden; oft müssen Gebäude oder Gebäudeteile sogar abgerissen werden. Ein Beispiel dafür ist die Finca des Ex-Tennisstars Boris Becker, der die Hälfte seines Gebäudes abreißen und einige Hunderttausend Euro Strafe zahlen musste.

Deshalb ist die Begleitung einer Kaufentscheidung durch einen Immobilien-Gutachter immer anzuraten. Wurde vom Sachverständigen festgestellt, dass die Immobilie Rechtsmängel hat, wird geprüft, ob die nicht eingetragenen Gebäude( teile) nachträglich legalisiert werden können, ob sie möglicherweise Bestandsschutz genießen oder die Gefahr einer Abrissverfügung droht. Ein äußerst komplexes Thema. Oft kann ein Sachverständiger auch scheinbar aussichtslose Fragestellungen lösen.

Zu meiner Person

Ich bin seit 1999 in Spanien ansässig und seitdem in der spanischen Immobilienbranche tätig. Ich kenne Theorie und Praxis, da ich einige Zeit auch eine eigene Makler- und Bauträgerfirma hatte. Seit 2007 bin ich in Spanien als Gerichtsgutachterin zugelassen und seit 2009 – nach bestandener Prüfung – Mitglied im deutschen Berufsfachverband für das Sachverständigen- und Gutachterwesen. Ich bin bei allen spanischen und deutschen Gerichten zugelassen und anerkannt.

Lilo Geiger

Dipl. Immobilien-Sachverständige G&G Sachverständigen und Servicebüro
C / Catalunia 5A 2B ES 07011 Palma de Mallorca – Balearen
Tel: +34 971 461 210 – Mobil: +34 610 453 709
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Lilo Geiger - Immobiliengutachter Spanien

Quelle: www.mallorcas-traumimmobilien.de